Jarenlang lag de Acco-site in hartje Leuven er verwaarloosd bij. Vandaag hebben de oude gebouwen van de bekende drukkerij plaats geruimd voor een gloednieuwe woonbuurt. Burenberg is een huzarenstuk. Zeker wanneer je bedenkt dat de dertien (!) gebouwen elk een andere architectuur kregen. Dertien kleine werven die door één hoofdaannemer in goede banen werden geleid. Ondanks de grote logistieke uitdaging
Het project Burenberg bestaat uit dertien gebouwen: elk uniek op vlak van architectuur en met andere details. “Dat maakt dit project ook zo speciaal”, zegt Roel Lamers, projectleider voor HOUBEN. “Het was dan wel één grote site, maar dan wel met dertien aparte werfjes. Die moesten perfect op elkaar worden afgestemd. Een logistieke uitdaging, om het zacht uit te drukken.”
Zeker als je bedenkt dat de hele site maar via één toegangsweg toegankelijk was.
Roel: ”Burenberg ligt tussen de drukke Brusselsestraat, de Goudsbloemstraat, en de Kaboutermansstraat. Alleen die laatste mochten we gebruiken voor alle inkomende én uitgaande werfverkeer. Begrijpelijk. De Brusselsestraat en Goudsbloemstraat zijn hoofdaders voor het busverkeer van en naar het centrum. We moesten dus een complexe logistieke puzzel leggen om alles te laten kloppen. De satellietbeelden op Google Maps tonen nog altijd de enorme werf die als het ware geprangd ligt tussen de omringende straten.”
De aanpak van die logistieke puzzel is een van de redenen waarom HOUBEN (In TM met VDS) het aanbestedingsdossier binnenhaalde.
“Oorspronkelijk wilde de bouwheer de diverse gebouwen opsplitsen onder verschillende aannemers. Dat zou de doorlooptijd natuurlijk gevoelig hebben uitgebreid. Wij stelden voor om alles in één keer aan te pakken. Met behulp van een uitgekiende fasering die ons in staat stelde om aan diverse gebouwen tegelijk te werken, zonder ons logistiek vast te rijden.”
Burenberg was een serieuze uitdaging. Maar dankzij een sterk bouwteam, een doordachte werkvoorbereiding en LEAN-plannen brachten we dit project tot een goed einde.Roel Lamers, hoofdprojectleider
145 appartementen, 16 eengezinswoningen, 29 coliving-kamers, 67 studentenkamers, een ondergrondse parking, een woonzorgcentrum met 46 kamers en 27 assistentiewoningen, 21 kamers voor Beschut Wonen en aanvullende functies zoals horeca en kantoor … 9000 m2 ondergrondse parking en 11.500 m2 omgevingsaanleg … Om dat op 38 maanden klaar te krijgen, heb je een goede werkvoorbereiding nodig.
Roel: “Je kan nooit te veel doen in de voorbereidingsfase. Werkvoorbereiding, dossierkennis, praten met mensen, de juiste partijen vinden, … Onze cel werkvoorbereiding spit op voorhand alles tot in de puntjes uit. Dat loont zich altijd in de uitvoering. Via ons 3D-bouwinformatiemodel BIM voerden we een clashcontrole uit tussen het ontwerp van de architect en de stabiliteitsingenieur. Hierdoor konden we beide modellen perfect op elkaar afstemmen en discrepanties nog voor de werfstart wegwerken.”
Ook de LEAN-werking toonde haar meerwaarde.
“13 tot 15 bedienden van ons waren continu in de weer met dit project. En op de piek van de activiteiten telden we tot 200 arbeiders op de werf. Van verschillende bouwpartners. Dankzij onze LEAN-aanpak konden we dit mooi stroomlijnen. We installeerden een grote centrale post-itmuur. Zo wisten we precies welke bouwpartner wát wanneer moest afwerken: op dagniveau. Zo’n aanpak stimuleert de teamgeest. Elke bouwpartner zet zich volledig in om geen enkele mijlpaal in het bouwproject te missen.”
Niet evident wanneer je allemaal aparte werfjes hebt.
Roel: “Dat is zo. Het is niet zoals bij andere grote sites waar je één trein hebt die je opstart en die blijft bollen. Je moet hier telkens een volledig nieuw gebouw opstarten. Vooral door de diverse gevelafwerkingen is dat een hele uitdaging. Maar al vrij vlug zaten we in de juiste ‘flow’. Op het weerverlet na (vanaf de zomer van 2023 tot en met mei 2024 regende het nagenoeg onophoudelijk, nvdr) is alles vlot verlopen. Ook omdat de diverse bouwteams door het lange traject goed op elkaar waren ingespeeld. We kenden elkaar na een tijd ook door en door. Er ontstaat zelfs een zekere kameraadschap. Je weet perfect welke zet iemand gaat doen. Zoals een partij schaken.”
Ook de technieken van Burenberg zijn het vermelden waard.
“Op enkele gebouwen na draait de volledige site op één groot geothermisch warmtenetwerk. In totaal hebben we hiervoor 114 geothermische boringen uitgevoerd onder de kelders. De warmtepompen voorzien zowel in centrale verwarming als warm water. Bedoeling is om er een volledig energieneutraal project van te maken.”
Roel Lamers begon op zijn eenentwintigste bij HOUBEN. Zestien jaar later is hij een doorwinterde projectleider. Hoe kijkt hij, met zijn ervaring, op dit project terug?
“Hoofdzakelijk positief”, zegt hij. “We hadden natuurlijk de pech dat 2024 een uitzonderlijk regenjaar was. Met veel werkverlet. Dat heeft ons enkele maanden vertraging gekost.” “Maar ondanks die tegenslag, vind ik dat we heel trots mogen zijn op het eindresultaat. De moeilijkheid door de diversiteit van gebouwen, de logistieke complexiteit, de manier waarop we onszelf op geen enkel moment strop hebben gezet dankzij een slimme werfinrichting … Het was een superinteressante ervaring waar we als groep veel uit hebben geleerd. Die kennis en ervaring kunnen we zeker meenemen naar toekomstige uitdagende projecten. Ik kijk er nu al naar uit.”